Il caso

Con ricorso cautelare inaudita altera parte ex art. 700 c.p.c., un noto ristorante della Capitale, conduttore dell’immobile ove esercita la propria attività – dietro pagamento di un canone annuo di euro 96.000 (8.000 euro al mese) – ha adito il Tribunale di Roma chiedendo:

  1. di ordinare al locatore, anch’essa una società, di non escutere la fideiussione posta a garanzia del contratto di locazione;
  2. di ridurre del 50% il canone di locazione mensile dal mese di aprile 2020 o, in subordine, disporne la sospensione.

Le motivazioni, poste a fondamento della richiesta, erano legate alle difficoltà economiche conseguenti all’insorgere della pandemia da Covid19 ed alla violazione dell’obbligo del locatore, derivante dalla clausola generale di buona fede e correttezza, di ricontrattare le condizioni economiche dell’accordo proprio a seguito della sopravvenuta emergenza epidemiologica.

Il Giudice, non ritenuti sussistenti i presupposti per l’emissione di un decreto inaudita altera parte, fissava l’udienza di discussione ove il locatore chiedeva il rigetto delle domande.

La decisione

Non sussistendo all’interno del contratto alcuna clausola di rinegoziazione in caso di squilibrio contrattuale sopravvenuto, il Giudice, con ordinanza del 27.08.2020, ha ritenuto che la crisi economica, causata dalla pandemia da Covid19, e la chiusura forzata delle attività commerciali devono qualificarsi come sopravvenienza che ha portato ad uno squilibrio fattuale e giuridico del contratto.

Ciò è reso ancora più evidente nel caso delle locazioni commerciali a lungo termine, ove il contratto è stato stipulato sul presupposto di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento dell’attività produttiva, nel caso di specie di ristorazione.

In tali fattispecie, sussiste, pertanto, una clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo per le parti di contrattare, fino ad addivenire ad un nuovo accordo, volto a riportare in equilibrio il contratto.

Pertanto, in ragione della mancata ottemperanza della parte resistente ai doveri di contrattazione derivanti dai principi di buona fede e solidarietà, sembra necessario fare ricorso alla buona fede integrativa per riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell’alea negoziale normale, disponendo la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021; Si dispone altresì la sospensione della fideiussione in oggetto fino ad una esposizione debitoria del conduttore di 30.000 euro.”

Si tratta di un precedente giuridico che detta un importante principio nel dibattuto tema di canoni di locazione ed emergenza da Covid19, volto a mitigare le conseguenze sulle attività commerciali travolte da una profonda crisi economica. Per quanto esecutiva, trattasi di ordinanza cautelare che non risolve definitivamente la questione.

Se avete delle domande o volete propormi un argomento di cui parlare, potete farlo scrivendomi compilando il form presente su www.avvocatodevivo.it o con un messaggio privato su Facebook Instagram