La stipula di un contratto definitivo per l’acquisto di un immobile è solitamente preceduta dalla stipula di un “preliminare”. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da redigersi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile ( promittente venditrice), si obbliga a vendere ad un’altra (promittente acquirente), la proprietà di un immobile secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e contestualmente le stesse parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento della proprietà. Solitamente viene apposto un termine entro il quale il bisogna addivenire alla conclusione del definitivo. Ma cosa accade se tale termine manca? E quali sono le conseguenze per la mancata stipulazione del definitivo?
Va subito precisato che è principio ormai pacifico in dottrina e giurisprudenza che la mancanza di un termine non comporta l’invalidità del preliminare (sentenza Cassazione n. 11371/2010) ove non sia fissato un termine per la trasposizione nel definitivo, sarà applicabile la regola dell’immediato adempimento ai sensi dell’art. 1183 c.c., (sent. Cass. 9086/1992 ; sent. Cass. 15587/2001). Per cui, termine iniziale è il momento in cui viene concluso di preliminare, e non ci sarà un termine finale. Vale a dire che le obbligazioni nascenti dal preliminare si prescrivono nel termine di prescrizione ordinaria di dieci anni. Dunque se la parte che ne ha interesse non compie atti idonei all’interruzione della prescrizione a norma degli art. 2934,2935 e 2946 c.c., al decorrere dei dieci anni, il suo diritto alla stipula del definitivo si sarà estinto per prescrizione. Intervenuta la prescrizione, il preliminare diventa inefficace.
Se la parte invece ha interesse alla stipula del definitivo e l’altra non vuole addivenire a ciò, secondo quanto dispone l’art. 2932 c.c. può adire il Giudice al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Ovviamente dovrà offrire la propria controprestazione secondo quanto convenuto nel preliminare. La sentenza avrà natura costitutiva in quanto “produce gli effetti del contratto non concluso” e rappresenta un caso di applicazione del principio generale, sancito dall’art. 2908 c.c., in base al quale, nei casi previsti dalla legge, l’autorità giudiziaria può costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici, con effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa.
Va precisato che la sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della intervenuta prescrizione degli obblighi del preliminare, comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l’obbligo di restituzione, a norma dell’art.2033 c.c. della cosa stessa e degli eventuali frutti. Non nasce invece un’obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione (Cass. n. 16629/2013).
Non sorgerà questione sul termine né sulla prescrizione, laddove nel contratto preliminare anziché indicare “l’impegno” o “la promessa” di una vendita che si esaurirà solo nel successivo momento della stipula del definitivo, si usa l’espressione “si vende”. In tal caso infatti siamo in presenza di un vero contratto di compravendita definitivo che trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile (sempre che contenga tutti gli altri elementi essenziali). Ciò anche a prescindere dal momento in cui avviene il pagamento del prezzo o la consegna dell’immobile. Si tratta cioè di un cosiddetto preliminare “improprio”. Attenzione però: anche il preliminare “improprio” deve essere stipulato per iscritto ma non può essere trascritto nei direttamente nei Registri Immobiliari, mancando la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, per le quali è necessario l’intervento di un notaio o di altro pubblico ufficiale a ciò abilitato. La trascrizione dell’atto serve a renderlo opponibile a terzi. È dunque estremamente importante, quando si stipula un contratto preliminare, sottoporlo al vaglio di una persona competente, o meglio farglielo redigere, al fine di evitare sgradevoli sorprese. *Avvocato
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