Locazione commerciale, ecco cosa succede se manca l’agibilità


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La locazione è un tipo di contratto, in cui uno dei contraenti mette a disposizione di un’altra un bene immobile in cambio di una controprestazione, solitamente consistente in una somma di denaro. Per tali contratti quando uno dei contraenti non adempie ai suoi obblighi l’altra parte può chiederne la risoluzione. Ai sensi dell’art. 1575 cod.civ. il locatore di un immobile è tenuto a consegnare il bene locato in buono stato di manutenzione, tenerlo in stato tale da poter servire all’uso che ne vuole fare il conduttore e premettere a questi di goderne pacificamente. In mancanza di specifica norma bisogna stabilire se garantire il certificato di agibilità, in particolare per gli immobili ad uso non abitativo, attestante la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici e degli impianti installati, possa considerarsi obbligatorio.



Con Sentenza dell’11 aprile 2006 n. 8409, la Cassazione riconobbe che rientra nelle obbligazioni del locatore anche quello di procurare al conduttore il certificato di agibilità dell’immobile locato: “…la mancanza del certificato” “per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato, viene a configurare una situazione d’inadempimento in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse dell’acquirente del diritto reale o di credito sulla cosa”.  Dunque in virtù da tale sentenza si potrebbe sostenere che è possibile risolvere il contratto e rilasciare l’immobile in mancanza dell’agibilità.

Questa è però una conclusione parziale. Infatti non ricorrono i requisiti per la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1578 c.c., se il ricorrente, venuto a conoscenza della destinazione d’uso dell’immobile locato a fini commerciali al momento in cui dà esecuzione al contratto conoscendo della inidoneità amministrativa dell’immobile, accetta il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso (Cass. n. 14659/2002). Per cui se il conduttore del bene, pur conoscendo l’irregolarità amministrativa dei locali, continua nella sua attività economica, continuando anche a trarne profitto dagli stessi, non potrà legittimamente invocare la risoluzione.

Il mancato rilascio di concessioni amministrative relative alla destinazione d’uso dell’immobile locato non impedisce la valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta,  potendo invece tale mancato rilascio tuttalpiù comportare una responsabilità del locatore nei confronti del conduttore se la particolare destinazione dell’immobile in conformità alle richieste autorizzazioni abbia costituito oggetto di un obbligo specifico assunto dallo stesso locatore. È onere del conduttore verificare che le caratteristiche del bene siano adatte a quanto necessario sotto l’aspetto tecnico per l’esercizio della sua attività, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni (Cass. n. 1735/2011; n. 5836/2007).

E infine ancora la Cassazione con sent. n.13651/2014 ha ancora più specificamente ribadito che nella locazione di immobile ad uso non abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto, in presenza di un obbligo contrattuale, le autorizzazioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’adozione di tali atti e all’esercizio dell’attività del conduttore. Questo significa di converso che in mancanza di specifico accordo contrattuale non vi è obbligo per il locatore fornire al conduttore le concessioni suddette, e in mancanza il conduttore non potrà chiedere la risoluzione, e lasciare l’immobile, se ha utilizzato comunque il locale. *Avvocato (mail: ae-emiliano@hotmail.it)

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